Najem na črno: kaj se zgodi, ko so ljudje "prepuščeni forumom in lastni domišljiji"

Bralec N1 je septembra, pred začetkom študijskega leta, iskal sobo, v katero bi se lahko vselil za čas študija v Ljubljani. Na svoje presenečenje so mu lastniki oziroma najemodajalci na prav vsakem ogledu dejali, da oddaja poteka brez sklenjene najemne pogodbe, najemnino bi moral vsak mesec plačati z gotovino.

Oddaja "na črno" je v Sloveniji sicer že leta bolj pravilo kot izjema. Sistematičnih in uradnih podatkov o številu najemov in višinah najemnin sploh nimamo. Umar v poročilu o razvoju sicer navaja oceno, da je bilo leta 2021 po registrskem popisu za oddajo namenjenih okoli 70 tisoč od 864 tisoč stanovanj v državi.

Pred šestimi leti, ko je Geodetska uprava Republike Slovenije zadnjič objavila podatke o najemniškem trgu, je opozorila, da so objavljeni zneski nižji od dejanskih višin najemnin, saj mnogi v izogib plačilu (celotnega) davka kršijo ali zaobidejo pravila Finančne uprave RS (Furs) o oddajanju nepremičnin.

Kot so za N1 navedli na Fursu, to najpogosteje počnejo na dva načina: s sklepanjem dveh ločenih pogodb za nepremičnino in za najem opreme, ki je v njej (na primer pohištvo in bela tehnika), ter z dvojnim sklepanjem najemnih pogodb, eno fiktivno z nižjo najemnino (za potrebe državnih organov) in druge za realno najemnino (za interno uporabo v primeru sporov).

Nepremičninska posrednica: "Realnih" le slaba polovica pogodb

Le slaba polovica sklenjenih najemnih pogodb v Sloveniji je "realnih", meni Vesna Levstek, nepremičninska posrednica in podpredsednica Združenja družb za nepremičninsko posredovanje, ki deluje pod okriljem Gospodarske zbornice Slovenije.

Kot je ocenila za N1, se okoli 20 odstotkov stanovanj oddaja popolnoma brez pogodb in torej brez prijave dohodka iz tega naslova na Furs, medtem ko je pri okoli 40 odstotkih stanovanj sklenjena fiktivna ali dvojna pogodba, ki pa ne predstavlja realnega stanja.

Na tisti pogodbi, ki jo najemodajalci predložijo Fursu, je na primer zapisan le polovični znesek, preostanek pa najemniki plačajo "na roko" po dogovoru ali pa jim najemodajalci izven pogodbe zaračunajo oddajo opreme ali določene stroške uporabe stanovanja. "Recimo, da je 300 evrov najemnina, 300 evrov fiksnih stroškov, potem pa še variabilni stroški – slednjih dveh potem ne prijavljajo," je razložila.

Razmere na nepremičninskem trgu so pri oddaji stanovanj brez posrednikov seveda drugačne, kot jih pri svojem delu posrednice vidi sama. "V našem delu je sivin, črnin in vseh ostalih odtenkov oddajanja verjetno malo manj kot zares, kot je potem povprečje na trgu," je povedala.

Največ tovrstnih kršitev se dogaja v večjih mestih, prvenstveno v Ljubljani, kjer sta največja tako povpraševanje kot ponudba. Na Obali je situacija nekoliko drugačna, saj želijo imeti lastniki stanovanje pogosto prazno med junijem in septembrom, da ga med poletnimi meseci skušajo oddati turistom za višjo ceno ali pa ga takrat uporabiti zase. V ruralnem okolju je medtem najemnih razmerjih na splošno manj.

Kot so za N1 še navedli na Fursu, so med pogostimi kršitvami še napačna oddaja napovedi prek eDavkov (vpisujejo mesečno najemnino, namesto celotno doseženega dohodka v davčnem letu ali ne napovedo dohodka za celotno koledarsko leto, ampak le za obdobje podaljšanja pogodbe), uveljavljanje dejanskih stroškov za vlaganje v nepremičnino, ki se bo šele začela oddajati, ali pa z oddajo ene napovedi, četudi zavezanec oddaja več nepremičnin.

Glavna težava: previsoki davki

Kot glavni razlog za to, zakaj se lastniki izogibajo prijavi najemnih pogodb, Levstek navede visoke davke.

"Ljudje bi radi imeli prijavljeno in vse urejeno, raje imajo pogodbo, tudi lastniki se počutijo bolj varne, če imajo pogodbo kot ustni dogovor. Ampak – davki so previsoki," je izpostavila. Tudi sama se srečuje z lastniki, ki si želijo imeti urejeno najemno razmerje, a ne želijo toliko plačevati: "Radi bi se držali pravil, ampak so pravila prestroga."

Po podatkih Global Property Guide ima Slovenija osmo najvišjo obdavčitev za oddajo nepremičnin med 40 evropskimi državami. Višjo imajo le na Danskem (42,11 odstotka), Nizozemskem (36 odstotkov), Finskem in v Rusiji (30 odstotkov), na Portugalskem (28 odstotkov), v Franciji (27,5 odstotka) in Belgiji (26,82 odstotka).

V sosednji Italiji ta davek znaša 21 odstotkov, na Madžarskem 15 odstotkov, na Hrvaškem 12 odstotkov, v Avstriji – ki pri nas pogosto služi za vzor pri poskusih urejanja nepremičninskega trga – pa pičlih 5,76 odstotka.

"Tam, kjer so težave, so lahko res velike težave"

S pogodbo urejena razmerja med najemniki in najemodajalci so prednost pri morebitnih sporih, saj "drugače ni nikoli dorečeno, kaj je kdo mislil, kaj je kdo rekel in kaj je prav", pojasnjuje Levstek.

Prav tako lahko najemniki s pogodbo prijavijo bivališče ali uveljavljajo kakšne subvencije.

Zakaj bi se torej najemodajalci temu izognili? Po besedah nepremičninske posrednice se bojijo, da bi lahko prijavljeno bivališče pomenilo težave pri morebitni izpraznitvi stanovanja. Če pa pogodbe ni, tudi ni osnove za prijavo bivališča. "Ljudje bi radi oddajali, ampak ne bi radi imeli težav," je dejala.

Zakon po besedah Levstek varuje obe strani, a je izvedba zakona pri nas takšna, da je zaradi nje marsikatera nepremičnina prazna: "Tam, kjer so težave, so lahko res velike težave," pri čemer dodaja, da so te – vsaj materialno – običajno večje za najemodajalca kot najemnika.

V strahu pred morebitnimi spori in z njimi povezanimi stroški se še zmeraj dogaja, da lastniki nepremičnin, namesto da bi jih oddali, vanje raje "parkirajo" svoj denar, saj jim cena raste sama po sebi, in imajo raje prazno nepremičnino in plačujejo stroške njene neuporabe.

V 30 letih, odkar dela kot nepremičninska posrednica, pa Levstek sporom med najemniki in najemodajalci praktično ni bila priča, saj se, kot pravi, o najemnih razmerjih, pravicah in dolžnostih enega in drugega pogovorijo tako pred podpisom pogodbe kot ves čas najemnega razmerja.

"Če so ljudje prepuščeni 'chatom' in forumom in lastni domišljiji, je pač drugače," je poudarila in dodala, da je sklepanje pogodb prek posrednika ali strokovnjaka sicer nemogoče narediti obvezno, a da bi že ozaveščanje v tej smeri mogoče rešilo kakšen spor.

Furs krepi aktivnosti na tem področju

Tudi Furs vse več pozornosti namenja tveganju, da lastniki ne prijavijo dohodkov iz naslova oddajanja nepremičnin.

Dejansko stanje pri oddaji nepremičnin uslužbenci Fursa ugotavljajo z obiski na terenu, pri katerih preverjajo, ali v stanovanjih živijo najemniki, ali imajo sklenjene najemne pogodbe, ali stanovanje uporabljajo lastniki ali njihovi družinski člani ...

Nepravilnosti zaznavajo na podlagi prijav najemnikov ali sosedov, na podlagi lastnih podatkov, informacij drugih organov in na podlagi podatkov, ki jih pridobijo v postopkih nadzora – na primer ali sta bili v "praznem stanovanju" porabljeni voda in elektrika.

Če ugotovijo odstopanje od podatkov, s katerimi razpolagajo sami, sledi inšpekcijski nadzor.

Zavezanca, ki davčne napovedi ne odda, lahko Furs kaznuje z globo v višini od 250 do 400 evrov, zavezanca, ki v napovedi navede nepravilne ali neresnične podatke, pa s 400 do 5.000 evri globe. Poleg globe mora kršitelj v obeh primerih plačati tudi dodatno davčno obveznost.

Furs je v letu 2022 izdal 183 prekrškovnih aktov in izrekel za 48.700 evrov globe, v letu 2023 pa izdal 215 aktov in izrekel za 65.950 evrov globe, pri čemer so poudarili, da gre pri tem tako za kršitev nepredložitve napovedi kot za kršitev navajanja neresničnih, nepravilnih ali nepopolnih podatkov v napovedih za odmero dohodnine od dohodkov iz kapitala – torej tudi iz naslova oddajanja nepremičnin v najem.

"V severnih državah nikomur na kraj pameti ne pade, da bi počel kaj takega"

Divjega zahoda oddajanja nepremičnin pri nas se po besedah Vesne Levstek ne gre lotiti parcialno, na hitro in s populističnimi ukrepi. "Potem pa še spreminjati in potem čez pol leta nič več ni v redu … Tako se ne da delati. Biti mora dolgoročno," je povedala in dodala, da se vsi zgledujejo po Dunaju – medtem ko ima ta svojo stanovanjsko politiko že sto let usmerjeno v isto smer.

"V severnih državah nikomur na kraj pameti ne pade, da bi počel kaj takega, kot se dogaja pri nas, ampak iz nekega spoštovanja in družbene odgovornosti, ki ju pri nas ni. Ampak to je proces, ki terja 30 let razvoja v eno smer, ne pa vsaki dve leti v drugo," je navedla.

Kako stanje izboljšati?

Največja spodbuda za najemodajalce, da uredijo najemne pogodbe, so zagotovo nižji davki. Če bi bili davki nižji, bi bil večji tudi izplen v davčno blagajno – tudi pri nižji davčni stopnji, meni Levstek.

Še en način, kako bi po njenem mnenju spodbudili lastnike k prijavi najemnikov, je, da bi bili lastniki zavezani poročanju Fursu takoj ob sklenitvi najemnega razmerja oziroma najkasneje 15 dni pred vselitvijo najemnika. Sedaj so zavezani prijaviti dohodek od najemnin Fursu šele 28. februarja tekočega leta za preteklo leto.

Tak predlog vsebuje tudi osnutek novele zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki ga je ministrstvo za finance poleti poslalo v javno obravnavo. Obenem predvideva tudi, da bi morale fizične osebe o sklenjenih najemnih pogodbah poročati neposredno v evidenco trga nepremičnin, in sicer za vse najemne posle, sklenjene za več kot 90 dni – zdaj je ta mejnik pri šestih mesecih.

Še dodatno bi pripomoglo, če bi bila prijava Fursu ena od zahtev za prijavo bivališča na upravni enoti, je dodala Levstek.

Prav tako bi pomagalo, če bi se lahko Furs pri oddaji nepremičnin poslužil enake prakse kot pri njihovi prodaji: če finančna uprava namreč zazna, da cena prodane nepremičnine občutno odstopa od odstopa od povprečne cene v istem območju, lahko odmeri davek od po njihovo ocenjene vrednosti te nepremičnine. A to trenutno ni mogoče, saj je zaradi prijavljenih nižjih cen najema tudi povprečna cena nerealna. "V bistvu bi bilo treba urediti evidence," je kot prvi predpogoj navedla Levstek.

Prav tako bi po njenem mnenju potrebovali segment sodnega sistema, ki bi se ukvarjal zgolj z najemnimi razmerji, saj bi to pospešilo reševanje sporov v teh primerih.

Stanje se po mnenju Vesne Levstek v zadnjih letih vendarle izboljšuje, saj je vse več prijavljenih in urejenih odnosov, prav tako so najemniška stanovanja danes bistveno lepša in bolj urejena kot pred denimo 20 leti. Najemodajalci so, tudi zahvaljujoč kratkoročnim najemom, dvignili bivanjsko raven nepremičnin, ki jih oddajajo, saj razumejo, da bodo v tem primeru dobili višjo najemnino in imeli bolj urejene odnose.